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二手房翻新难点在哪里

85人已浏览 时间 : 2019-12-09 16:54:45

好房型、好地段难求,越来越多的人也就选择改造“二手房”,落户自己的新家。从何入手?未必都要“拆旧重装”,二手房翻新有着许多可以斟酌的“特殊情况”。如此一来,前期规划变得尤为重要,不仅能帮您控制好成本、预算,还有助于您了解工程量、把控好施工的总进度。


1.按需求框定改造范围


 或要局部翻新、或要重新装修,提前做好“规划”的目的就是让您根据客观情况,理性判断哪些钱该花、哪些不该花。


 通常,判断范围的原则有三:1.房屋本身质量;2.空间功能;3.业主需求。相应划分出的改造程度也可有弱到强分为:1.软装修饰;2.局部翻新;3.整体重装。先大致框定好改造范围,有助您在下一阶段找到最合适自己的施工团队。


 老房使用已久,许多硬装破损,容易影响安全。旧工艺的不合理及老化,特别是那些隐蔽工程都必须返工。即使您只想做局部翻新,有些部位也不得不跟着改造。


 此外,老房空间利用不足,重新规划空间,大面积的拆改墙体,内部隐蔽工程就会受牵连。如地板、瓷砖这样的建材也要重新买。所以,需要翻新多少部件?牵连哪些工程?都是业主翻新前应该算计好的。


 最后是业主自己的“定制”需求。风格上,可能喜欢现代,也可能是新旧交接的“复古”,是否要保留原来的老家具、地板,局部翻新还是整体重做,都有不同的装修方案。



2.寻找装修团队


 一方面只想简单翻新、预算不高,低额的利润无法吸引稍具规模的装修公司。另一方面,翻新工艺复杂、技术要求高,担心质量,小规模的公司又看不上眼。怎样找到合适自己的装修队,逐渐成为业主最头疼的问题。


 虽然目前市场上翻新的施工费可能会比毛坯房稍高,但专业的水准,不失为有利的保障。经验丰富的“老法师”一看就知道哪些需要更换,哪些不用大改,精打细算后,反倒能省下一笔。外加二手房翻新确实要比毛坯房消耗更多人力物力,所以稍高的费用也还是较为合理的。当然,寻找装修队时还应先看专业人员的实力。





3.判断改造程度


 周全考虑好要做哪些改造是下阶段,一份有效“装修预算单”的重要依据。


 隐蔽工程关系墙体结构及装修材料


 隐蔽工程是否都要重做?之前验房的测试就成为了评判标准。吊顶内的供水、空调、通风等设施管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试,连接是否牢固,接头是否符合要求,易燃材料是否已做防火阻燃处理,这些都属于“隐蔽工程”的范畴。趁翻新仔细检查,有助于消除年久留下的“隐患”。


 此外,如水路改造需淘汰原有镀锌管,安装空调线路也要单独走线;增加零件、材料“换代”,这些琐事都要先拟进 “预算表”,提前心里有数。


 也有业主要安装大功率电器,如地暖中央空调等,由此牵涉的其它改建,也要提前规划。提前在材料预算表中写明变动,以防日后施工时装修队胡乱追加。


 户型改动关系房屋安全及居住舒适度


 户型要怎么改,首先应该考虑使用功能的区分。其次是改善旧屋的采光,最后才是风格的优化。比如简欧、现代等风格,时常要打造别致的嵌入式家具,墙体凹凸间的填平、挖空就必不可少。这样的改动虽是“小动”,可会牵涉到周围墙体或内部管道、电路的铺排,就要提前想好了。


 软装改造,省钱、“点睛”


 如果原房装修质量和效果都还不错,不妨考虑只做旧物保洁及软装调整。像地板这样的主材,沿用旧物不仅节省开销,更能减少有害物质的排放,非常环保。




4.把控改造预算


 前期预算做得细,最后的装修费用才能“抓得紧”,除去减少预算单中不必要的开销,巧用“除旧”的废物,也是另一种节省。


 电路翻新,用欧姆表检测电线,如果并没全体老化严重,则只需抽出部分电线更换,不动整体布局,可省下不少钱。


 地板翻新,如果原地板铺设工艺牢靠,材料坚固,那么做一个深度保洁、上漆、打蜡一样能当新品一样使用。


 木门、门套、窗套等,如果款式、质地还不错,那么用砂皮重新打磨后,更换锁具、油漆一下,也能光亮如新。


 老窗翻新:旧的钢窗更换密封条、加固玻璃、调节高低滚轮,在上点轮滑油、清洁下窗槽,便可具备“升级版”的功能。


 橱柜台面翻新:亚克力的橱柜台面质地紧密,即便是用旧了也可以重新打磨,小小的花费,就能有更大的改变。


 家具翻新:将自己的老家具翻新一下,重新修补上油漆,丝毫不逊色与如今流行的“仿古家具”。

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